Beantragung einer Baugenehmigung

Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben gewährt Ihnen die Baugenehmigung das Recht, eine bauliche Anlage zu errichten, zu ändern oder deren Nutzung zu ändern. Die Baugenehmigung als staatliche Erklärung bestätigt, dass Ihr Vorhaben im bauaufsichtlichen Verfahren geprüft wurde und dem im Baugenehmigungsverfahren zu prüfenden öffentlichen Recht entspricht.

Die Bayerische Bauordnung unterscheidet grundsätzlich zwischen dem Baugenehmigungsverfahern bei Sonderbauten (Art. 60 BayBO) und dem vereinfachten Verfahren (Art. 59 BayBO).

Bei Sonderbauten (Art. 2 Abs. 4 BayBO, z.B. größere Gebäude wie Schulen, Krankenhäuser oder Gewerbehallen) wird ein Bauvorhaben auf seine Übereinstimmung mit allen baurechtlichen Anforderungen geprüft.

Im vereinfachten Genehmigungsverfahren (Art. 59 BayBO) prüft die Bauaufsichtsbehörde hingegen nur einen Ausschnitt besonders wichtiger Anforderungen, nämlich

• die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens
• die Übereinstimmung mit örtlichen Bauvorschriften und dem Abstandsflächenrecht
• beantragten Abweichungen vom Bauordnungsrecht
• andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, wenn die Baugenehmigung eine andere Gestattung ersetzt oder diese andere Gestattung wegen der Baugenehmigung entfällt.

Auch bei Bauvorhaben, die dem vereinfachten Genehmigungsverfahren unterfallen, sind trotzdem alle baurechtlichen Anforderungen einzuhalten. Für deren Beachtung sind die Bauherrin oder der Bauherr und die am Bau Beteiligten selbst verantwortlich.

Betrifft ein Bauantrag die Errichtung oder Änderung eines Gebäudes, das ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dient oder eine Nutzungsänderung, durch die Wohnraum geschaffen werden soll und ist im vereinfachten Genehmigungsverfahren zu entscheiden, handelt es sich um einen sogenannten "Fiktionsfall", bei dessen Prüfung dem Bauamt bestimmte Fristen vorgegeben sind (Art. 68 Abs. 2 BayBO). Nähere Informationen zu den Fiktionsfällen finden Sie hier.

Wenn Sie eine bauliche Anlage errichten oder verändern oder deren Nutzung ändern, ohne die dafür erforderliche Baugenehmigung zu haben, kann die Untere Bauaufsichtsbehörde einschreiten und Sie zu entsprechenden Maßnahmen verpflichten, beispielsweise zu einem Baustopp, einem Um- oder Rückbau oder sogar zur ganzen Beseitigung des Gebäudes. Stellen Sie deswegen bitte immer sicher, dass Sie alle erforderlichen Genehmigungen haben. Beginnen Sie keinesfalls mit der Ausführung eines genehmigungspflichtigen Vorhabens, ohne die erforderliche Baugenehmigung beantragt und erhalten zu haben.

Es gibt auch bauliche Vorhaben, die nicht genehmigungspflichtig beziehungsweise genehmigungsfreigestellt sind, für die Sie also keine Baugenehmigung brauchen. Das können beispielsweise Vorhaben mit geringer baurechtlicher Relevanz sein, Vorhaben, die keine Sonderbauten sind, oder Vorhaben, die einem qualifizierten Bebauungsplan entsprechen – etwa der Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken. Dies ist aber von der Gemeinde abhängig, auf deren Grund das Vorhaben durchgeführt wird. Sobald die Gemeinde ein Genehmigungsverfahren wünscht, brauchen Sie eine Baugenehmigung.

Die beantragte Baugenehmigung wird nur erteilt, wenn das Vorhaben genehmigungspflichtig ist und es alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfüllt beziehungsweise diesen nicht entgegensteht.

Wenn Sie eine Baugenehmigung für die Errichtung oder Änderung von Gebäuden beantragen und Ihre Unterlagen einreichen, beachten Sie, dass die Bauvorlagen von einer Person erstellt worden sein müssen, die bauvorlageberechtigt ist. Dies sind zum Beispiel Architekt*innen, Bauingenieur*innen und, bei kleineren Bauvorhaben wie Ein- und Zweifamilienhäusern auch Handwerksmeister*innen des Bau- und Zimmererfachs und staatlich geprüfte Techniker*innen der Fachrichtung Bautechnik. Der Antrag muss von der Bauherrin bzw. dem Bauherrn und von der bauvorlageberechtigten Person, die den Planungsentwurf verfasst hat, unterschrieben sein. Eine mündliche Beantragung ist nicht möglich.

Beteiligen Sie die Eigentümer*innen der benachbarten Grundstücke schon frühzeitig, indem Sie ihnen den Lageplan und die Bauzeichnungen zur Zustimmung vorlegen. Wenn sie zustimmen, müssen sie dies schriftlich tun.

Reichen Sie den Bauantrag in dreifacher Ausfertigung, zusammen mit den erforderlichen Unterlagen und unter Verwendung der vorgegebenen Formulare bei der Gemeinde ein, in deren Gebiet das Bauvorhaben liegt. Die Gemeinde entscheidet, ob sie ihr Einvernehmen zu dem Bauantrag erteilt und leitet ihn an die Untere Bauaufsichtsbehörde am Landratsamt Nürnberger Land weiter.

Die Untere Bauaufsichtsbehörde prüft den Antrag und entscheidet über ihn. Vor einer Entscheidung muss sie die Stellen beteiligen, deren Anhörung für die Entscheidung über den Bauantrag rechtlich vorgeschrieben ist oder ohne deren Stellungnahme die Genehmigungsfähigkeit des Bauantrags nicht beurteilt werden kann. Das sind, je nach Fall, beispielsweise die Untere Immissionsschutzbehörde, die Untere Wasserrechtsbehörde oder die Straßenverkehrsbehörde. 

Die Bearbeitungsdauer hängt vom Umfang und der Komplexität des Antrages, der Anzahl der beteiligten Stellen und der aktuellen Auslastung der Behörde sowie der Vollständigkeit und inhaltlichen Richtigkeit der eingereichten Unterlagen ab.

Die Baugenehmigung erlischt, wenn innerhalb von vier Jahren nach Erteilung der Genehmigung mit der Ausführung des Vorhabens nicht begonnen oder die Bauausführung vier Jahre unterbrochen worden ist. Die Frist kann jeweils um bis zu zwei Jahre verlängert werden, wenn der Antrag auf Verlängerung vor Ablauf der Geltungsdauer bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde eingetroffen ist. 

Reichen Sie bitte das Bauantragsformular und die Baubeschreibung gemeinsam mit folgenden Dokumenten ein:

• aktueller Katasterauszug
• Lageplan – dieser ist nicht erforderlich, wenn Sie nur die Änderung einer baulichen Anlage beantragen, bei der Außenwände, Dächer und Nutzung unverändert bleiben
• Bauzeichnungen
• gegebenenfalls eine Erklärung über die Erfüllung des Kriterienkatalogs; dies gilt nur für Sonderbauten, sofern die Tragwerksplanung eine solche Erklärung abgibt
• gegebenenfalls einen Brandschutznachweis – dieser ist nur erforderlich, wenn er bauaufsichtlich geprüft wird und nicht bereits in den übrigen Bauvorlagen enthalten ist
• gegebenenfalls einen Standsicherheitsnachweis – dieser ist nur bei Sonderbauten erforderlich, bei denen die Standsicherheit bauaufsichtlich geprüft wird
• gegebenenfalls erforderliche Angaben über die gesicherte Erschließung hinsichtlich der Versorgung mit Wasser und Energie sowie der Entsorgung von Abwasser und der verkehrsmäßigen Erschließung – dies ist nur erforderlich, wenn das Bauvorhaben nicht an eine öffentliche Wasser- oder Energieversorgung oder an eine öffentliche Abwasserentsorgungsanlage angeschlossen werden kann, oder wenn das Bauvorhaben nicht in ausreichender Breite an einer öffentlichen Verkehrsfläche liegt.
• gegebenenfalls eine Berechnung des zulässigen und des geplanten Maßes der baulichen Nutzung – dies ist nur im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes erforderlich, der Festsetzungen darüber enthält.
• gegebenenfalls eine Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme. Dieses Formular ist einzelfallbezogen auszufüllen; wenn Sie es ausfüllen müssen, müssen sowohl Sie als Bauherr*in als auch sämtliche betroffene Nachbar*innen unterschreiben, und Sie müssen dann neben dem Formular auch die Plananlage im Maßstab 1:200 mit vorlegen (siehe Ziffern 5 und 6 des Formulars)
• gegebenenfalls einen Abweichungsantrag. Wenn ein Bauvorhaben bauordnungsrechtliche Vorschriften nicht einhält (beispielsweise Abstandsflächen, Stellplätze oder ähnliches), bedarf es einer Abweichung nach Art. 63 BayBO. Diese Abweichungen müssen Sie schriftlich beantragen, den Antrag begründen und dreifach vorlegen. Für einen Abweichungsantrag gibt es kein verbindlich vorgeschriebenes Formular, Sie können die Abweichung also grundsätzlich formlos beantragen oder aber diese Vorlage verwenden, die von der Stadt Aschaffenburg stammt, aber auch im Nürnberger Land angenommen wird. 

Je nach Bauvorhaben können weitere Unterlagen erforderlich sein. Wenn dies der Fall ist, wird die Bauaufsichtsbehörde Sie umgehend informieren. 

Die Gebühren für eine Baugenehmigung betragen je nach Art des Bauvorhabens und Art des Genehmigungsverfahrens zwischen 1 vom Tausend und 4 vom Tausend der Baukosten. Gebühren müssen Sie auch dann bezahlen, wenn Ihr Bauantrag abgelehnt oder zurückgenommen wird. In diesem Fall werden die Gebühren jedoch reduziert.

Wird die Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung baulicher Anlagen erteilt, beträgt die Gebühr zwischen 40 und 5.000 EUR, je nach angefallenem Verwaltungsaufwand.

Art. 55 Bayerische Bauordnung (BayBO), Grundsatz der Genehmigungspflicht

Art. 61 Bayerische Bauordnung (BayBO), Bauvorlageberechtigung

Art. 62 Bayerische Bauordnung (BayBO), Bautechnische Nachweise

Art. 64 Bayerische Bauordnung (BayBO), Bauantrag, Bauvorlagen

Art. 68 Bayerische Bauordnung (BayBO), Baugenehmigung und Baubeginn

Verordnung über Bauvorlagen und bauaufsichtliche Anzeigen (Bauvorlagenverordnung - BauVorlV)

Erhalten Sie die beantragte Baugenehmigung nicht, können Sie eine verwaltungsgerichtliche Klage beim Verwaltungsgericht Ansbach erheben.

Infoseite des Bayerischen Staatsministeriums für Bauen, Wohnen und Verkehr